Οροφοκτησία Ν.3741/1929 — παράνομη αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου πυλωτής

Δημιουργία έρευνας:

Κύρια Νομική Θέση

Με βάση τις διαθέσιμες διατάξεις και τη νομολογία, η πυλωτή αποτελεί κατ’ αρχήν κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος της οικοδομής και η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης τμήματός της είναι έγκυρη μόνο αν προβλέπεται στη συστατική πράξη/κανονισμό ή σε μεταγενέστερη ομόφωνη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Προφορική συμφωνία με πρώην διαχειριστή δεν αρκεί για να θεμελιώσει αποκλειστική χρήση, ιδίως όταν ο κανονισμός ορίζει ρητά την πυλωτή ως κοινόχρηστη χωρίς παραχώρηση.

1. Νομικό Πλαίσιο

ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

  • Ν3741 Άρθρο 2

Ορίζει ότι αδιαίρετη είναι η ιδιοκτησία, μεταξύ άλλων, επί του εδάφους και «παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν». Η πυλωτή, ως χώρος κοινής χρήσης, υπάγεται κατ’ αρχήν στην αναγκαστική συγκυριότητα.

  • Ν3741 Άρθρο 4

Επιτρέπει μόνο με ιδιαίτερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών τη ρύθμιση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων της συνιδιοκτησίας. Άρα μεταβολή του καθεστώτος χρήσης κοινόχρηστου χώρου δεν μπορεί να στηριχθεί σε μονομερή ή άτυπη συνεννόηση.

  • Ν3741 Άρθρο 5

Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους. Ο αποκλεισμός τμήματος πυλωτής με κλειδαριά περιορίζει ευθέως τη σύγχρηση των λοιπών.

  • ΑΚ Άρθρο 1002

Θέτει τη βάση της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

  • ΑΚ Άρθρο 1117

Καθιερώνει την αναγκαία συγκυριότητα στα μέρη του ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση των λοιπών κυρίων.

Συναφώς, από τις αποφάσεις προκύπτει ότι για έγκυρη παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης απαιτείται όχι απλώς συμφωνία, αλλά ομόφωνη, συμβολαιογραφική και μεταγεγραμμένη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.

ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ

Α) Ενισχυτικά επιχειρήματα

1. Άρειος Πάγος 584/2023

  • Σχετικότητα: Αφορά ειδικά πυλωτή σε οριζόντια ιδιοκτησία, όπου η πράξη σύστασης προέβλεπε τον χώρο ως κοινόχρηστο για στάθμευση και δεν υπήρχε συμφωνία όλων με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή για αποκλειστική χρήση.
  • Κρίση: Εξετάστηκε αυθαίρετο περίκλειστο κτίσμα 37,50 τ.μ. στην πυλωτή, κατασκευασμένο από το 1975. Η αναίρεση απορρίφθηκε και επιδικάστηκαν δικαστικά έξοδα 2.700,00 ευρώ.
  • Εφαρμογή: Ενισχύει άμεσα τη θέση σας ότι, όταν η πυλωτή είναι κοινόχρηστη κατά τη σύσταση, η αποκλειστική χρήση ή περίκλειση μέρους της απαιτεί τη συναίνεση όλων με τον νόμιμο τύπο. Η επίκληση μακρόχρονης χρήσης δεν αρκεί. Εφαρμόζεται σε συνδυασμό με Ν3741 Άρθρο 4, Ν3741 Άρθρο 5, ΑΚ Άρθρο 1117.

2. Άρειος Πάγος 645/2012

  • Σχετικότητα: Αφορά χρήση κοινοχρήστων μερών, μεταξύ αυτών και πυλωτής, με επεμβάσεις που εμπόδιζαν ή δυσχέραιναν τη σύγχρηση των λοιπών συνιδιοκτητών.
  • Κρίση: Το Εφετείο είχε δεχθεί ότι κοινόχρηστη πυλωτή 44,05 τ.μ. χρησιμοποιήθηκε κατά τρόπο που αλλοίωνε τον προορισμό της και προσέβαλλε τη σύγχρηση. Η αναίρεση απορρίφθηκε και επιδικάστηκαν δικαστικά έξοδα 2.700 ευρώ.
  • Εφαρμογή: Υποστηρίζει ότι ακόμη και χωρίς πλήρη αφαίρεση του χώρου, κάθε χρήση που δυσχεραίνει υπερμέτρως τη σύγχρηση ή μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό είναι μη ανεκτή. Ο αποκλεισμός 28 τ.μ. με κλειδαριά είναι ισχυρότερη προσβολή από τις εκεί κριθείσες επεμβάσεις. Εφαρμόζεται με βάση Ν3741 Άρθρο 5 και ΑΚ Άρθρο 1117.

3. Άρειος Πάγος 1576/2024

  • Σχετικότητα: Αφορά κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο που εξυπηρετούσε όλες τις ιδιοκτησίες και κρίθηκε ότι δεν μπορεί να παραχωρηθεί αποκλειστική χρήση χωρίς ομόφωνη και μεταγεγραμμένη συμφωνία.
  • Κρίση: Απορρίφθηκε η αίτηση αναίρεσης και επιδικάστηκαν δικαστικά έξοδα 2.700,00€.
  • Εφαρμογή: Αν και αφορά ακάλυπτο και όχι πυλωτή, η νομική αρχή είναι απολύτως συναφής: κοινόχρηστος χώρος που εξυπηρετεί λειτουργικά όλες τις ιδιοκτησίες δεν μπορεί να αποσπασθεί σε αποκλειστική χρήση με δικαστική ή άτυπη ρύθμιση. Αναλογικά ενισχύει ότι η προφορική συμφωνία με διαχειριστή είναι νομικά ανεπαρκής.

4. Άρειος Πάγος 1740/2011

  • Σχετικότητα: Αφορά πρασιά, ακάλυπτο και δώμα, τα οποία κρίθηκαν κοινόχρηστα ελλείψει ρητής έγκυρης συμφωνίας αποκλειστικής χρήσης.
  • Κρίση: Απορρίφθηκε η αναίρεση· επιδικάστηκαν δικαστικά έξοδα 2.700 ευρώ.
  • Εφαρμογή: Ενισχύει το επιχείρημα ότι η μακρόχρονη χρήση ή ανοχή δεν μεταβάλλει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα. Άρα, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης ισογείου χρησιμοποιεί τον χώρο από το 2019, αυτό δεν θεμελιώνει δικαίωμα.

5. Άρειος Πάγος 2228/2013

  • Σχετικότητα: Αφορά αποκλειστική χρήση και παρακώλυση πρόσβασης σε κοινόχρηστο δώμα με αλλαγή κλειδαριάς και αποκλεισμό των λοιπών συνιδιοκτητών.
  • Κρίση: Αναγνωρίστηκε δαπάνη 280 ευρώ για αντικαταστάσεις κλειδαριών και ηθική βλάβη, με υποχρέωση ανοχής ελεύθερης πρόσβασης.
  • Εφαρμογή: Παρότι αφορά δώμα, είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για το πραγματικό σας: ο αποκλεισμός κοινόχρηστου χώρου με κλειδαριά συνιστά παράνομη παρακώλυση της κοινής χρήσης και μπορεί να θεμελιώσει και αξίωση αποζημίωσης κατά ΑΚ Άρθρο 914.

Β) Αντιμετώπιση αντιρρήσεων

1. Άρειος Πάγος 158/2012

  • Στηρίζει ότι, κατ’ εξαίρεση, αξίωση άρσης/καθαίρεσης επεμβάσεων σε κοινόχρηστα μπορεί να αποκρουστεί ως καταχρηστική κατά ΑΚ Άρθρο 281, όταν υπάρχει άτυπη συμφωνία και μακρόχρονη ανοχή.
  • Αντίκρουση: Η απόφαση αυτή αφορά ειδικά περιστατικά με άτυπη συμφωνία από το 2000 και μακρόχρονη ανοχή των συνιδιοκτητών. Στη δική σας υπόθεση, από τα δεδομένα που δίνετε προκύπτει ρητός κανονισμός του 1978 που ορίζει την πυλωτή κοινόχρηστη χωρίς παραχώρηση, ενώ ο επικαλούμενος τίτλος είναι απλή προφορική συμφωνία με πρώην διαχειριστή. Αυτό απέχει ουσιωδώς από άτυπη διαρκή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.

2. Άρειος Πάγος 1330/2013

  • Στηρίζει ότι άκυρη συμφωνία μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να μετατραπεί σε έγκυρη συμφωνία αποκλειστικής χρήσης, εφόσον συντρέχει ο απαιτούμενος συμβολαιογραφικός τύπος και μεταγραφή.
  • Αντίκρουση: Δεν βοηθά τον αντίδικο, διότι εδώ δεν υπάρχει ούτε συμβολαιογραφικός τύπος ούτε μεταγραφή. Άρα λείπουν ακριβώς τα στοιχεία που στην απόφαση εκείνη επέτρεψαν τη μετατροπή.

2. Προτεινόμενη Επιχειρηματολογία

1. Η πυλωτή είναι κοινόχρηστη εκ του κανονισμού και του νόμου.
Επικαλείστε πρώτα τον κανονισμό του 1978 και συμπληρωματικά Ν3741 Άρθρο 2, Ν3741 Άρθρο 4, Ν3741 Άρθρο 5, ΑΚ Άρθρο 1002, ΑΚ Άρθρο 1117.
Κύρια νομολογία: Άρειος Πάγος 584/2023, Άρειος Πάγος 645/2012.

2. Η αποκλειστική χρήση δεν μπορεί να θεμελιωθεί σε προφορική συμφωνία με διαχειριστή.
Ο διαχειριστής δεν μπορεί με άτυπη δήλωση να τροποποιήσει κανονισμό ή να αφαιρέσει κοινόχρηστο χώρο από τη σύγχρηση των λοιπών.
Κύρια νομολογία: Άρειος Πάγος 584/2023, Άρειος Πάγος 1576/2024, Άρειος Πάγος 1740/2011.

3. Ο αποκλεισμός με κλειδαριά συνιστά παράνομη παρακώλυση της κοινής χρήσης.
Η πράξη υπερβαίνει το δικαίωμα χρήσης κοινοχρήστου και μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό του χώρου, κατά Ν3741 Άρθρο 5.
Κύρια νομολογία: Άρειος Πάγος 2228/2013, αναλογικά και Άρειος Πάγος 645/2012.

4. Η μακρόχρονη χρήση από το 2019 δεν αρκεί.
Η νομολογία δέχεται ότι μακρόχρονη ανοχή ή χρήση δεν μεταβάλλει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα, όταν λείπει η νόμιμη συμφωνία.
Κύρια νομολογία: Άρειος Πάγος 1740/2011, Άρειος Πάγος 584/2023.

5. Επικουρικά, αδικοπρακτική ευθύνη.
Αν υπάρχουν δαπάνες, παρεμπόδιση πρόσβασης, ή άλλη συγκεκριμένη ζημία, μπορεί να προβληθεί και βάση από ΑΚ Άρθρο 914, κατά το πρότυπο της Άρειος Πάγος 2228/2013.

3. Νομολογιακή Ισχύς

Παγία.

Υπάρχουν περισσότερες από τρεις αποφάσεις του Αρείου Πάγου που συγκλίνουν ότι:

  • οι κοινόχρηστοι χώροι παραμένουν κοινόχρηστοι χωρίς έγκυρη αντίθετη ρύθμιση,
  • η αποκλειστική χρήση απαιτεί ομόφωνη, συμβολαιογραφική και μεταγεγραμμένη συμφωνία,
  • η μακρόχρονη χρήση ή ανοχή δεν αρκεί κατ’ αρχήν για μεταβολή του καθεστώτος.

Κρίσιμες αποφάσεις: Άρειος Πάγος 584/2023, Άρειος Πάγος 645/2012, Άρειος Πάγος 1740/2011, Άρειος Πάγος 1576/2024, Άρειος Πάγος 2228/2013.

4. Πρακτικές Συστάσεις

1. Επικαλεστείτε πρώτα τον κανονισμό του 1978 ως ειδική συμβατική βάση και αμέσως μετά τις διατάξεις Ν3741 Άρθρο 4, Ν3741 Άρθρο 5, ΑΚ Άρθρο 1117.

2. Κεντρική απόφαση να είναι η Άρειος Πάγος 584/2023, επειδή αφορά ειδικά πυλωτή και έλλειψη ομόφωνης συμβολαιογραφικής και μεταγεγραμμένης συμφωνίας.

3. Συμπληρωματικά να χρησιμοποιήσετε την Άρειος Πάγος 645/2012 για την προσβολή της σύγχρησης και τη μεταβολή του προορισμού κοινοχρήστου χώρου.

4. Για το στοιχείο της κλειδαριάς, να προτάξετε την Άρειος Πάγος 2228/2013 αναλογικά, ώστε να αναδείξετε ότι ο φυσικός αποκλεισμός κοινόχρηστου χώρου είναι αυτοτελώς παράνομος.

5. Αν ο αντίδικος προβάλλει ανοχή ή προφορική συμφωνία, να αντιτάξετε:

  • ότι ο κανονισμός αποκλείει τέτοια ερμηνεία,
  • ότι απαιτείται ο νόμιμος τύπος,
  • ότι η χρήση από το 2019 δεν συνιστά τη μακρόχρονη και ειδική κατάσταση της Άρειος Πάγος 158/2012.

6. Αποδεικτικά, να εστιάσετε σε:

  • κανονισμό 1978,
  • φωτογραφίες/αυτοψία του αποκλεισμένου τμήματος 28 τ.μ.,
  • αποδείξεις ότι η πρόσβαση εμποδίζεται με κλειδαριά από το 2019,
  • τυχόν εξώδικες διαμαρτυρίες ή πρακτικά γενικής συνέλευσης.

Οι απαντήσεις παράγονται με τεχνητή νοημοσύνη και ενδέχεται να περιέχουν σφάλματα. Επαληθεύστε τις παραπομπές πριν από κάθε χρήση.

ΑΚ Άρθρο 1117

Αστικός Κώδικας
Σχετικότητα 90.9%
Κείμενο Άρθρου
ΑΚ Άρθρο 1117: Αναγκαία συγκυριότητα σε περίπτωση ιδιοκτησίας ορόφου Όταν πρόκειται για οικοδομή, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματός του είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ' ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή και των λοιπών κυρίων χρήση, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή.
Κώδικας
Αστικός Κώδικας
Άνοιγμα άρθρου

ΑΚ Άρθρο 1002

Αστικός Κώδικας
Σχετικότητα 89.1%
Κείμενο Άρθρου
ΑΚ Άρθρο 1002: Ιδιοκτησία ορόφου Κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια καθώς και τα δωμάτια κάτω από τη στέγη.
Κώδικας
Αστικός Κώδικας
Άνοιγμα άρθρου

Ν3741 Άρθρο 5

Ν. 3741/1929 - Οριζόντια Ιδιοκτησία
Σχετικότητα 93.9%
Κείμενο Άρθρου
Ν3741 Άρθρο 5: Εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, κρατούσι τα εξής: α) Έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να ποιήται απόλυτον χρήσιν των κοινών πραγμάτων, και να προβαίνη εις την επισκευήν και ανανέωσιν αυτών, υπό τον όρον να μη βλάπτη τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, μηδέ να μεταβάλλη τον συνήθη προορισμόν αυτών. β) Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος. γ) Κοινά βάρη θεωρούνται η συντήρησις και επισκευή των εν άρθρω 2 παρ. 1 του παρόντος μερών του ακινήτου, εφ' ων καθορίζεται αναγκαστική μεταξύ των κατ' ιδίαν συνιδιοκτητών συνιδιοκτησία και οι παντός είδους φόροι οι βαρύνοντες την κοινήν οικοδομήν.
Κώδικας
Ν. 3741/1929 - Οριζόντια Ιδιοκτησία
Άνοιγμα άρθρου

Ν3741 Άρθρο 4

Ν. 3741/1929 - Οριζόντια Ιδιοκτησία
Σχετικότητα 92.0%
Κείμενο Άρθρου
Ν3741 Άρθρο 4: 1) Επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι' ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είνε απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθωρισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητος των ληφθησομένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέροντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήσιν των κοινών μερών της οικίας. 2) Οι συνιδιοκτήται δύνανται, εν ελλείψει παντός κανονισμού κατά τα ανωτέρω, και διά παμψηφίας να ορίσωσιν ένα διαχειριστήν παρέχοντες αυτώ δικαιώματα διαχειρίσεως τα πλέον εκτεταμένα, συμπεριλαμβανομένων των της εκτελέσεως των εργασιών της συντηρήσεως, της κατανομής των δαπανών και βαρών και της επ' ονόματι του επί δικαστηρίων παραστάσεως είτε ως εναγομένου είτε ως ενάγοντος. 3) Εάν δεν υπάρχη αντίθετος συμφωνία, ο διαχειριστής δεν δύναται ν' απολυθή ειμή δια πλειοψηφίας των ιδιοκτητών, συνερχομένων εις Γενικήν Συνέλευσιν και εχόντων αριθμόν ψήφων ανάλογον προς την αξίαν των επί των αδιαιρέτων μερών του ακινήτου δικαιωμάτων των, πλην αν ο Πρόεδρος των Πρωτοδικών ήθελε κρίνει κατά την διαδικασίαν του άρθρου 11ου ότι ο διαχειριστής είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτητας αμελείας.
Κώδικας
Ν. 3741/1929 - Οριζόντια Ιδιοκτησία
Άνοιγμα άρθρου

Ν3741 Άρθρο 2

Ν. 3741/1929 - Οριζόντια Ιδιοκτησία
Σχετικότητα 92.4%
Κείμενο Άρθρου
Ν3741 Άρθρο 2: 1) Αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία, επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως, και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν. 2) Αι ισχύουσαι γενικαί περί μεσοτοιχίας διατάξεις εφαρμόζονται και εις τους κοινούς μεταξύ των διαμερισμάτων του αυτού ορόφου τοίχους. 3) Αγωγή προς διαίρεσιν των αδιαιρέτων ως άνω πραγμάτων επιτρέπεται μόνον μετά πλήρη καταστροφήν του οικοδομήματος ή κατά τα 3/4 της αξίας αυτού.
Κώδικας
Ν. 3741/1929 - Οριζόντια Ιδιοκτησία
Άνοιγμα άρθρου

ΑΚ Άρθρο 281

Αστικός Κώδικας
Σχετικότητα 80.6%
Κείμενο Άρθρου
ΑΚ Άρθρο 281: Κατάχρηση δικαιώματος Η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.
Κώδικας
Αστικός Κώδικας
Άνοιγμα άρθρου

ΑΚ Άρθρο 914

Αστικός Κώδικας
Σχετικότητα 75.6%
Κείμενο Άρθρου
ΑΚ Άρθρο 914: Έννοια Όποιος ζημιώσει άλλον παράνομα και υπαίτια έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει.
Κώδικας
Αστικός Κώδικας
Άνοιγμα άρθρου

ΑΠ 1576/2024

Αστικό Δίκαιο · Δικονομικό Δίκαιο2024Άρειος Πάγος
Σχετικότητα 94.0%
Κρίσιμα Πραγματικά Περιστατικά
Σε ενιαίο οικόπεδο έχει συσταθεί σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία με αυτοτελή οικοδομήματα και οριζόντιες ιδιοκτησίες. Δεν υφίσταται κανονισμός ούτε ειδική, μεταγεγραμμένη συμφωνία όλων για τη χρήση του ακαλύπτου χώρου. Ο ακάλυπτος χώρος είναι κοινόκτητος και κοινόχρηστος και εξυπηρετεί λειτουργικά όλες τις ιδιοκτησίες, ιδίως για ελεύθερη πρόσβαση στις κατοικίες και για χρήση αναψυχής. Τα επί μέρους τμήματα του ακαλύπτου δεν εξυπηρετούν αποκλειστικά συγκεκριμένες ιδιοκτησίες.
Νομική Σκέψη του Δικαστηρίου
Το άρθρο 2 § 1 του ν. 3741/1929 ορίζει ότι τα κοινόχρηστα μέρη είναι αδιαίρετα και ανήκουν σε όλους τους συνιδιοκτήτες. Σε σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία (άρθρα 1 ν.δ. 1024/1971, 1002, 1117 ΑΚ) ο ακάλυπτος είναι κατ’ αρχήν κοινόχρηστος, εκτός αν με ομόφωνη, συμβολαιογραφική και μεταγεγραμμένη συμφωνία παραχωρηθεί αποκλειστική χρήση (άρθρα 4, 5 περ. α’, 13 ν. 3741/1929). Το άρθρο 790 ΑΚ επιτρέπει ρυθμιστική δικαστική παρέμβαση εντός ορίων (άρθρα 3 §§1-2, 5 περ. α’ ν. 3741/1929, 792 ΑΚ), ενώ κατ’ άρθρο 288 ΑΚ κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται τροποποίηση εφόσον μεταβλήθηκαν συνθήκες και κινδυνεύει η ομαλή λειτουργία. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι δεν υπάρχει κανονισμός ή ειδική συμφωνία για τη χρήση του ακαλύπτου. Ο επίδικος ακάλυπτος, κατά την αποτύπωση στο τοπογραφικό, εξυπηρετεί στο σύνολό του όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, εξασφαλίζοντας πρόσβαση στις κατοικίες και κοινή χρήση αναψυχής. Τα τμήματα που προτάθηκαν για αποκλειστική χρήση δεν εξυπηρετούν αποκλειστικά συγκεκριμένες ιδιοκτησίες. Εφαρμόζοντας τα ανωτέρω, έκρινε ότι η επιδιωκόμενη παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης τμημάτων του κοινοχρήστου μέσω ρυθμιστικής απόφασης υπερβαίνει το άρθρο 790 ΑΚ, διότι αλλοιώνει τον συνήθη προορισμό και περιορίζει το δικαίωμα απόλυτης χρήσης των λοιπών. Απουσιάζει ομόφωνη, μεταγεγραμμένη συμφωνία και δεν πιθανολογήθηκε μεταβολή συνθηκών που να θεμελιώνει εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ.
Κύριοι Λόγοι Απόφασης
Ο κοινόχρηστος ακάλυπτος χώρος εξυπηρετεί λειτουργικά όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες και η αιτηθείσα κατανομή αποκλειστικής χρήσης θα αλλοίωνε τον συνήθη προορισμό του και θα περιόριζε το δικαίωμα απόλυτης χρήσης των λοιπών συνιδιοκτητών. Ελλείπει ομόφωνη και μεταγεγραμμένη συμφωνία που να επιτρέπει αποκλειστική χρήση και δεν προτάθηκαν περιστατικά μεταβολής συνθηκών ικανά να ενεργοποιήσουν το άρθρο 288 ΑΚ. Επομένως, ο πρώτος λόγος αναιρέσεως από το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ είναι αβάσιμος, διότι το δευτεροβάθμιο δικαστήριο εφάρμοσε ορθά τα άρθρα 3, 4, 5 ν. 3741/1929, ν.δ. 1024/1971 και 790 ΑΚ. Ο δεύτερος λόγος από το άρθρο 559 αριθ. 8 ΚΠολΔ είναι απαράδεκτος, επειδή οι πρόσθετοι πραγματικοί ισχυρισμοί δεν είχαν τεθεί παραδεκτά ενώπιον του εφετείου και δεν συνέτρεξε η εξαίρεση του άρθρου 562 § 2 ΚΠολΔ.
Τελική Απόφαση
Απορρίπτει την από 03.03.2022 αίτηση της Μ. Σ. Ι. Ε., το γένος Ε. και Γ. Β., για αναίρεση της υπ' αριθμ. 135/23.08.2021 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Ανατολικής Κρήτης. Διατάσσει την εισαγωγή στο δημόσιο ταμείο του παραβόλου, που έχει καταθέσει η αναιρεσείουσα. Και Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των καταθεσάντων προτάσεις αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων ευρώ (2.700,00€).
Ακριβές Νομικό Ερώτημα
Αν μπορεί να παραχωρηθεί με δικαστική ρύθμιση (άρθρο 790 ΑΚ) αποκλειστική χρήση τμημάτων κοινοχρήστου/κοινοκτήτου ακαλύπτου χώρου σε ορισμένους συνιδιοκτήτες, χωρίς ομόφωνη και μεταγεγραμμένη συμφωνία και χωρίς προϋποθέσεις του άρθρου 288 ΑΚ, όταν ο χώρος εξυπηρετεί λειτουργικά όλες τις ιδιοκτησίες.
Αναφορές σε Νόμους
Άνοιγμα απόφασης

ΑΠ 1740/2011

Αστικό Δίκαιο · Δικονομικό Δίκαιο2011Άρειος Πάγος
Σχετικότητα 94.8%
Κρίσιμα Πραγματικά Περιστατικά
Πολυώροφη οικοδομή επί της οδού ... αρ. 62 έχει υπαχθεί σε οριζόντια ιδιοκτησία. Η συστατική πράξη όρισε ως κοινόχρηστα μόνο το πλατύσκαλο και την κλίμακα, χωρίς αναφορά σε άλλους χώρους. Ιδιοκτήτες του ισογείου καταστήματος λειτούργησαν επιχείρηση εστίασης, χρησιμοποιώντας την πρασιά (έμπροσθεν ακάλυπτο) για τραπέζια και καρέκλες· από το 1999 περιέκλεισαν την πρασιά με υαλοπίνακες και κεραμοσκεπή και τη συνεκμίσθωσαν με το κατάστημα. Στον οπίσθιο ακάλυπτο, μετά το 1984, κατασκευάστηκε βοηθητικό κτίσμα σε επαφή με την οικοδομή, συνενωμένο με το κατάστημα και χρησιμοποιούμενο ως κουζίνα και τουαλέτες, αντί της προβλεπόμενης από την οικοδομική άδεια απόστασης 2 μ. Στο δώμα κατασκευάστηκαν τουλάχιστον από το 2003 δύο ημιυπαίθριοι χώροι 26,77 τ.μ. έκαστος (3,15 μ x 8,50 μ), καλυμμένοι με κεραμοσκεπή, με συνολικό χρησιμοποιούμενο χώρο 104,60 τ.μ. ως κατοικία. Τοποθετήθηκε σιδερένια πόρτα που απέκλειε την πρόσβαση των λοιπών συνιδιοκτητών στο κοινό τμήμα του δώματος.
Νομική Σκέψη του Δικαστηρίου
Το άρθρο 2 § 1 του ν. 3741/1929, σε συνδυασμό με τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ, προσδιορίζει ως κοινόχρηστα τα μέρη που εξυπηρετούν όλους τους οροφοκτήτες. Η αποκλειστική χρήση κοινοκτήτων/κοινόχρηστων χώρων παραχωρείται μόνο με συμβολαιογραφική συμφωνία όλων και μεταγραφή. Τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ εφαρμόζονται για την ερμηνεία της συστατικής πράξης όταν υπάρχει κενό ή ασάφεια. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι η συστατική πράξη ανέφερε ως κοινόχρηστα μόνο πλατύσκαλο και κλίμακα, χωρίς ρύθμιση για πρασιά, οπίσθιο ακάλυπτο και δώμα. Ιδιοκτήτες του ισογείου καταστήματος χρησιμοποίησαν την πρασιά για τραπέζια/καρέκλες και το 1999 την περιέκλεισαν με υαλοπίνακες και κεραμοσκεπή. Μετά το 1984 κατασκευάστηκε βοηθητικό κτίσμα σε επαφή με την οικοδομή, χρησιμοποιούμενο ως κουζίνα/τουαλέτες. Στο δώμα δημιουργήθηκαν δύο ημιυπαίθριοι χώροι 26,77 τ.μ. έκαστος (3,15 μ x 8,50 μ), με συνολικό χώρο 104,60 τ.μ., και τοποθετήθηκε σιδερένια πόρτα που απέκλειε την πρόσβαση. Εφαρμόζοντας τους κανόνες, το δικαστήριο ερμήνευσε την αληθή βούληση των συνιδιοκτητών και θεώρησε πρασιά, ακάλυπτο και δώμα ως κοινόχρηστους/κοινόκτητους. Ελλείψει συμβολαιογραφικής και μεταγεγραμμένης συμφωνίας όλων, η αποκλειστική χρήση είναι μη νόμιμη. Η μακρόχρονη χρήση/ανοχή δεν αλλοιώνει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα ούτε καθιστά καταχρηστική την άσκηση των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών.
Κύριοι Λόγοι Απόφασης
Η αναίρεση απορρίφθηκε διότι το Εφετείο εφάρμοσε ορθά τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ για να συμπληρώσει το κενό της συστατικής πράξης και κατέληξε, με πλήρεις και επαρκείς αιτιολογίες, ότι πρασιά, ακάλυπτος και δώμα είναι κοινόχρηστοι χωρίς έγκυρη συμφωνία αποκλειστικής χρήσης. Συμμορφώθηκε στην 128/2009 αναιρετική απόφαση (άρθρο 580 §4 ΚΠολΔ). Η επίκληση μακρόχρονης χρήσης δεν θεμελιώνει αποκλειστικότητα ούτε καταχρηστικότητα. Ο λόγος του άρθρου 559 αρ. 10 ΚΠολΔ ήταν απαράδεκτος λόγω ειδικής διαδικασίας (άρθρα 648-657 ΚΠολΔ), ενώ δεν υπήρξε παραμόρφωση εγγράφου (αρ. 559 αρ. 20 ΚΠολΔ). Δεν ανακλήθηκε οριστική απόφαση (αρ. 559 αρ. 15 ΚΠολΔ) και ο ισχυρισμός περί δεδικασμένου ήταν αόριστος (αρ. 559 αρ. 16 ΚΠολΔ).
Τελική Απόφαση
Απορρίπτει την από 19-3-2007 αίτηση και τους από 14-6-2010 και 13-4-2011 πρόσθετους λόγους αυτής των: 1. Ε. συζύγου Α.-Δ. Β., το γένος Ι. Κ., 2. Π. ή Π. Χ. του Γ.-Κ. και 3. Κ. συζύγου Π. Χ., για αναίρεση της υπ' αριθμ. 427/2010 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών. Και Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη των παρόντων αναιρεσιβλήτων, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες επτακόσια (2.700) ευρώ.
Ακριβές Νομικό Ερώτημα
Αν, όταν η συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν ρυθμίζει ρητά τη χρήση όλων των χώρων, οι ακάλυπτοι χώροι και το δώμα θεωρούνται κοινόχρηστοι κατά νόμο και αν η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης τους απαιτεί συμβολαιογραφική και μεταγεγραμμένη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, χωρίς να αρκεί μακρόχρονη ανοχή ή χρήση.
Αναφορές σε Νόμους
Άνοιγμα απόφασης

ΑΠ 2228/2013

Αστικό Δίκαιο · Δικονομικό Δίκαιο2013Άρειος Πάγος
Σχετικότητα 94.5%
Κρίσιμα Πραγματικά Περιστατικά
Συνιδιοκτήτες σε πολυώροφη οικοδομή στον Δήμο Ζωγράφου, όπου ο έβδομος όροφος περιλαμβάνει κοινόχρηστο δώμα, κλιμακοστάσιο, φρέαρ ανελκυστήρα και πλατύσκαλο. Συνιδιοκτήτες με ιδιοκτησία στους 6ο-7ο ορόφους προέβησαν σε αποκλειστική χρήση του δώματος: αντικατέστησαν την κλειδαριά της κοινόχρηστης θύρας, τοποθέτησαν εσωτερικό σύρτη, και επανειλημμένα έσπασαν κλειδί μέσα στην κλειδαριά ώστε να εμποδίσουν την πρόσβαση των λοιπών. Στις 23-6-2009 εμπόδισαν συνεργείο απολύμανσης να εισέλθει στο δώμα. Προηγήθηκαν αποφάσεις γενικών συνελεύσεων (25-11-2008 και 18-5-2009) για αντικατάσταση κλειδαριάς προς αποκατάσταση της κοινής χρήσης. Οι λοιποί συνιδιοκτήτες δαπάνησαν 280 ευρώ για αλλεπάλληλες αντικαταστάσεις κλειδαριών (8-12-2008, 9-12-2008, 8-7-2009, 5-8-2009) και υπέστησαν σημαντική ταλαιπωρία και στενοχώρια από την παρακώλυση πρόσβασης.
Νομική Σκέψη του Δικαστηρίου
Το άρθρο 2 § 1 του ν. 3741/1929, σε συνδυασμό με τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ και το άρθρο 7 § 1 του ν. 3741/1929, ορίζει ότι μέρη της οικοδομής με προορισμό κοινή χρήση (όπως στέγη και ηλιακωτό δώμα) είναι κοινόχρηστα. Η μεταβολή του κοινοχρήστου χαρακτήρα ή αποκλειστική χρήση επιτρέπεται μόνο με ομόφωνη, συμβολαιογραφική και μεταγεγραμμένη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών. Η παράνομη παρακώλυση κοινής χρήσης μπορεί να θεμελιώνει και αδικοπρακτική ευθύνη (άρθρο 914 ΑΚ). Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι συνιδιοκτήτες με ιδιοκτησία στους 6ο-7ο ορόφους απέκλεισαν την πρόσβαση στο δώμα: άλλαξαν κλειδαριά, τοποθέτησαν σύρτη, έσπασαν επανειλημμένα κλειδιά, και στις 23-6-2009 εμπόδισαν απολύμανση. Οι λοιποί συνιδιοκτήτες δαπάνησαν 280 ευρώ για αντικαταστάσεις κλειδαριών, και υπέστησαν ηθική βλάβη. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά το δώμα ως κοινόχρηστο χώρο με δικαίωμα πρόσβασης και χρήσης από όλους. Εφαρμόζοντας τις ανωτέρω διατάξεις, το δικαστήριο έκρινε ότι το δώμα αποτελεί κοινόχρηστο μέρος και η αποκλειστική χρήση/παρακώλυση χωρίς ομόφωνη και μεταγεγραμμένη συμφωνία είναι παράνομη. Η συμπεριφορά συνιστά αδικοπραξία, τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με τη ζημία (δαπάνες 280 ευρώ και ηθική βλάβη), και δικαιολογεί υποχρέωση ανοχής αλλαγής κλειδαριάς, ελεύθερη πρόσβαση, απειλή χρηματικής ποινής (άρθρο 947 § 1 ΚΠολΔ) και καταβολή αποζημίωσης.
Κύριοι Λόγοι Απόφασης
Απορρίφθηκαν οι λόγοι αναίρεσης διότι το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τα άρθρα 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 §1, 4 §1, 5, 7 §1, 13 ν. 3741/1929, δεχόμενο τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του δώματος και την παρακώλυση πρόσβασης, που συγκροτεί αδικοπρακτική συμπεριφορά (άρθρο 914 ΑΚ). Η απόφαση έχει επαρκή, σαφή και μη αντιφατική αιτιολογία (άρθρο 559 αριθ.19 ΚΠολΔ), έλαβε υπόψη όλα τα νόμιμα αποδεικτικά μέσα (άρθρα 335, 338-341, 559 αριθ.11 περ.γ’ ΚΠολΔ), δεν παραμόρφωσε έγγραφα (άρθρο 559 αριθ.20 ΚΠολΔ), ούτε δέχθηκε αληθινά χωρίς απόδειξη (άρθρο 559 αριθ.10 ΚΠολΔ). Οι αιτιάσεις περί μη κοινόχρηστου δώματος ή περί αδικοπραξιών των λοιπών ήταν επιχειρήματα και όχι «πράγματα» (άρθρο 559 αριθ.8 ΚΠολΔ) ή προσέβαλλαν την ανέλεγκτη ουσιαστική κρίση (άρθρο 561 §1 ΚΠολΔ). Η πρόσθετη παρέμβαση ήταν απαράδεκτη λόγω έλλειψης ιδιότητας τρίτου και μη νόμιμης προβολής (άρθρα 79 επ., 562 §2 ΚΠολΔ).
Τελική Απόφαση
Απορρίπτει την από 11-10-2012 αίτηση αναίρεσης για αναίρεση της υπ' αριθμ. 4831/2012 απόφαση του Εφετείου Αθηνών. Και Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος παραβόλου (8871016 σειρά VI ΔΟΥ Ψυχικού).
Ακριβές Νομικό Ερώτημα
Αν το ηλιακωτό δώμα σε πολυκατοικία οριζόντιας ιδιοκτησίας αποτελεί εκ του νόμου κοινόχρηστο χώρο και αν η αποκλειστική χρήση και παρακώλυση πρόσβασης από συνιδιοκτήτη χωρίς ομόφωνη, συμβολαιογραφική και μεταγεγραμμένη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών συνιστά αδικοπραξία και θεμελιώνει αξίωση ανοχής και αποζημίωση.
Αναφορές σε Νόμους
Άνοιγμα απόφασης

ΑΠ 158/2012

Αστικό Δίκαιο · Δικονομικό Δίκαιο2012Άρειος Πάγος
Σχετικότητα 93.8%
Κρίσιμα Πραγματικά Περιστατικά
Συνιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών σε πολυκατοικία στην Κόρινθο (οδός … αρ. 16) με πράξη σύστασης οροφοκτησίας που προβλέπει κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη. Συνιδιοκτήτες ισογείου διαμερίσματος επέκτειναν από τις αρχές του 2000 τη βεράντα προς τον ακάλυπτο χώρο, καταλαμβάνοντας τμήμα 8,30 × 1,85 μ., κατασκεύασαν τσιμεντένιο τοίχο ύψους 1 μ. με τζαμαρία ύψους 1,50 μ., και στο φωταγωγό εμβαδού 1,71 τ.μ. αντικατέστησαν παράθυρο με πόρτα. Από το 2000 υπήρξε άτυπη συμφωνία: αποκλειστική χρήση της ταράτσας από συνιδιοκτήτες ανώτερου ορόφου και του ακαλύπτου ισογείου από συνιδιοκτήτες ισογείου. Ο ακάλυπτος χώρος διατηρεί τον χαρακτήρα κοινοκτήτου. Δεν αποδείχθηκε χρήση του φωταγωγού ως αποθήκης.
Νομική Σκέψη του Δικαστηρίου
Το άρθρο 281 ΑΚ απαγορεύει την άσκηση δικαιώματος όταν προφανώς υπερβαίνει τα όρια της καλής πίστης, των χρηστών ηθών ή του κοινωνικού/οικονομικού σκοπού. Τα άρθρα 1, 2 §1, 2, 4 §1, 5 και 13 §1 του ν. 3741/1929 επιτρέπουν κανονιστικούς περιορισμούς στη χρήση κοινόχρηστων μερών και απαγορεύσεις μεταβολών, χωρίς να απαιτείται έρευνα βλάβης, υπό την επιφύλαξη του άρθρου 281 ΑΚ. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι από τις αρχές του 2000 έγιναν επεμβάσεις: επέκταση βεράντας στον ακάλυπτο (8,30 × 1,85 μ.), κατασκευή τοίχου ύψους 1 μ. με τζαμαρία 1,50 μ., και πόρτας στον φωταγωγό (1,71 τ.μ.). Παράλληλα, υπήρξε άτυπη συμφωνία αποκλειστικής χρήσης (ταράτσας από τους άνω ορόφους, ακαλύπτου από το ισόγειο) και ανοχή των επεμβάσεων, ενώ ο ακάλυπτος διατηρεί κοινόχρηστο χαρακτήρα. Εφαρμόζοντας το άρθρο 281 ΑΚ, το δικαστήριο εξέτασε αν η αξίωση καθαίρεσης, μολονότι αντιβαίνει στον κανονισμό, προκαλεί προφανή υπέρβαση των ορίων δικαιώματος λόγω μακρόχρονης συμφωνίας και ανοχής. Έκρινε ότι η ένσταση καταχρηστικής άσκησης ήταν επαρκώς ορισμένη και ότι δεν συντρέχει παραβίαση ουσιαστικού δικαίου ούτε έλλειψη νόμιμης βάσης.
Κύριοι Λόγοι Απόφασης
Η αίτηση απορρίφθηκε διότι το Εφετείο ορθά εφάρμοσε το άρθρο 281 ΑΚ, χαρακτηρίζοντας καταχρηστική την αξίωση καθαίρεσης, αφού από το έτος 2000 υπήρχε άτυπη συμφωνία αποκλειστικής χρήσης (ταράτσας και ακαλύπτου) και ανοχή των επεμβάσεων (επέκταση βεράντας 8,30×1,85 μ., τοίχος 1 μ. με τζαμαρία 1,50 μ., πόρτα σε φωταγωγό 1,71 τ.μ.). Η απόφαση περιείχε επαρκείς και σαφείς αιτιολογίες, αποκλείοντας τις πλημμέλειες του άρθρου 559 αριθ. 1 και 19 ΚΠολΔ. Επιπλέον, η ένσταση του άρθρου 281 ΑΚ ήταν ορισμένη, όπως προέκυπτε από τις προτάσεις (άρθρο 561 §2 ΚΠολΔ), οπότε και ο λόγος από το άρθρο 559 αριθ. 14 ΚΠολΔ ήταν αβάσιμος.
Τελική Απόφαση
Απορρίπτει την από 28-6-2010 αίτηση των Η. Σ. κ.λ.π. για αναίρεση της υπ' αριθμ. 8/2010 απόφασης του Εφετείου Ναυπλίου. Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβλήτων, την οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.
Ακριβές Νομικό Ερώτημα
Αν η αξίωση άρσης και καθαίρεσης επεμβάσεων σε κοινόχρηστα μέρη πολυκατοικίας, μολονότι αντίκειται στον κανονισμό και στον Ν. 3741/1929, αποκρούεται ως καταχρηστική κατά το άρθρο 281 ΑΚ όταν οι συνιδιοκτήτες έχουν άτυπα συμφωνήσει και ανεχθεί επί μακρό χρόνο την αποκλειστική χρήση και τις επεμβάσεις.
Αναφορές σε Νόμους
Άνοιγμα απόφασης

ΑΠ 645/2012

Αστικό Δίκαιο · Δικονομικό Δίκαιο2012Άρειος Πάγος
Σχετικότητα 93.6%
Κρίσιμα Πραγματικά Περιστατικά
Συνιδιοκτήτες κατείχαν κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου οριζόντια ιδιοκτησία: διαμέρισμα πρώτου ορόφου 122 τ.μ. και αέρινη στήλη δεύτερου και τρίτου ορόφου σε οικοδομή επί οικοπέδου 230,96 τ.μ. Στην ίδια οικοδομή άλλος συνιδιοκτήτης κατείχε ισόγειο διαμέρισμα 48,10 τ.μ. Η αρχική σύσταση (1988) προέβλεπε ισόγειο ως πυλωτή 92,15 τ.μ., ενώ τροποποίηση (1997) όρισε ισόγειο με διαμέρισμα 48,10 τ.μ. και κοινόχρηστη πυλωτή 44,05 τ.μ. Δεν υπήρχε κανονισμός σχέσεων συνιδιοκτητών. Από το 1997, συνιδιοκτήτες καθαίρεσαν τμήμα αυλότοιχου και κιγκλιδώματος, τσιμεντόστρωσαν τμήμα κοινοχρήστου χώρου και τον χρησιμοποιούσαν για στάθμευση οχήματος, ξεριζώνοντας τέσσερα καλλωπιστικά φυτά και ένα δένδρο. Κατέλαβαν τον φωταγωγό δίπλα στην είσοδο του διαμερίσματός τους, τον οποίο έκλεισαν με πόρτα. Στον κοινόχρηστο χώρο του λεβητοστασίου εγκατέστησαν καταψύκτη και μεταλλικά ράφια με εύφλεκτα αντικείμενα, δημιουργώντας κινδύνους ασφάλειας.
Νομική Σκέψη του Δικαστηρίου
Το άρθρο 2 § 1 ν. 3741/1929, σε συνδυασμό με τα άρθρα 1, 3, 4 § 1, 5 περ. α’ και 13 του ίδιου νόμου, καθώς και τα άρθρα 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ, καθιερώνει δικαίωμα σύγχρησης των κοινοχρήστων μερών χωρίς βλάβη των λοιπών συνιδιοκτητών και χωρίς μεταβολή του συνήθους προορισμού τους. Συμπληρωματικά εφαρμόζονται τα άρθρα 2 § 22 και 8 § 2 ΓΟΚ/2000 περί προσπελασιμότητας και κοινοχρησίας ακάλυπτου. Ως προς την αναιρετική έρευνα, το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ απαιτεί επαρκείς, σαφείς και μη αντιφατικές αιτιολογίες, ενώ τα άρθρα 559 αριθ. 11 περ. γ’ και 559 αριθ. 8 ΚΠολΔ ρυθμίζουν τη λήψη αποδεικτικών μέσων και «πραγμάτων». Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι η αρχική σύσταση (1988) προέβλεπε ισόγειο ως πυλωτή 92,15 τ.μ., ενώ η τροποποίηση (1997) όρισε πυλωτή 44,05 τ.μ. και ισόγειο διαμέρισμα 48,10 τ.μ. Χωρίς κανονισμό, συνιδιοκτήτες από το 1997 τσιμεντόστρωσαν κοινόχρηστο χώρο για στάθμευση, καθάρεσαν περίφραξη, ξερίζωσαν 4 φυτά και 1 δένδρο, έκλεισαν με πόρτα τον φωταγωγό και τοποθέτησαν καταψύκτη και εύφλεκτα υλικά στο λεβητοστάσιο, επηρεάζοντας τη σύγχρηση και την ασφάλεια. Εφαρμόζοντας τα κριτήρια κοινοχρησίας και μη μεταβολής προορισμού, έκρινε ότι η χρήση εμπόδισε και δυσχέρανε υπερμέτρως τη σύγχρηση, αλλοίωσε τον προορισμό πυλωτής/φωταγωγού και μετέθεσε κινδύνους ασφάλειας. Ως προς τους λόγους αναίρεσης, οι αιτιολογίες του Εφετείου ήταν επαρκείς (άρθρο 559 αριθ. 19), τα έγγραφα είχαν ληφθεί υπόψη αρκούντως (άρθρο 559 αριθ. 11 περ. γ’, συμπεριλαμβανομένης τεχνικής έκθεσης), ενώ ο ισχυρισμός περί προϋφιστάμενης θέσης στάθμευσης συνιστούσε απλή άρνηση και όχι αυτοτελές «πράγμα» (άρθρο 559 αριθ. 8).
Κύριοι Λόγοι Απόφασης
Η αναίρεση απορρίφθηκε διότι: (α) Η απόφαση του Εφετείου περιέχει πλήρεις, σαφείς και μη αντιφατικές αιτιολογίες ως προς τον κοινόχρηστο χαρακτήρα της πυλωτής (44,05 τ.μ.), του φωταγωγού και του λεβητοστασίου, την επικινδυνότητα από αποθήκευση εύφλεκτων υλικών και την προσβολή του δικαιώματος σύγχρησης, αποκλείοντας λόγο του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ. (β) Το Εφετείο έλαβε υπόψη και συνεκτίμησε τα έγγραφα, αρκούσης της γενικής μνείας, συμπεριλαμβανομένης της τεχνικής έκθεσης του 1994, οπότε ο λόγος του άρθρου 559 αριθ. 11 περ. γ’ ΚΠολΔ είναι αβάσιμος. (γ) Ο ισχυρισμός ότι η θέση στάθμευσης προϋπήρχε και ήταν σκεπασμένη δεν αποτελεί αυτοτελές «πράγμα», αλλά άρνηση της αγωγής, συνεπώς ο λόγος του άρθρου 559 αριθ. 8 περ. β’ ΚΠολΔ είναι απαράδεκτος.
Τελική Απόφαση
Απορρίπτει την από 22-3-2010 αίτηση των Γ. Λ. κ.λ.π. για αναίρεση της 66/2010 αποφάσεως του Εφετείου Θράκης. Και Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.
Ακριβές Νομικό Ερώτημα
Αν η χρήση κοινοχρήστων μερών οριζόντιας ιδιοκτησίας (πυλωτή, φωταγωγός, λεβητοστάσιο) από συνιδιοκτήτη, με επεμβάσεις όπως τσιμεντόστρωση, κατάληψη για στάθμευση και αποθήκευση αντικειμένων, συνιστά βλάβη των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών ή μεταβολή του συνήθους προορισμού τους που δικαιολογεί επαναφορά στην προηγούμενη κατάσταση.
Αναφορές σε Νόμους
Άνοιγμα απόφασης

ΑΠ 584/2023

Αστικό Δίκαιο · Δικονομικό Δίκαιο2023Άρειος Πάγος
Σχετικότητα 93.4%
Κρίσιμα Πραγματικά Περιστατικά
Τριώροφη οικοδομή υπαγμένη στο σύστημα οριζόντιας ιδιοκτησίας, με πράξη σύστασης που προβλέπει τον χώρο της πυλωτής ως κοινόκτητο και κοινόχρηστο για στάθμευση αυτοκινήτων. Το φθινόπωρο του 1975 κατασκευάστηκε με δαπάνες συγγενούς των συνιδιοκτητών, καθ' υπέρβαση της οικοδομικής άδειας, περίκλειστος χώρος επιφάνειας 37,50 τ.μ. στο πίσω μέρος της πυλωτής για χρήση οικίας. Το κτίσμα χρησιμοποιήθηκε από το 1975 έως το 1981 από συγγενείς, έκτοτε μέχρι το 1993 από την πατρική οικογένεια συνιδιοκτήτριας, και από το 1993 από την ίδια τη συνιδιοκτήτρια, όχι ως κατοικία αλλά για προσωπικές ανάγκες (αποθήκη). Τον Δεκέμβριο 1994 διαμαρτυρία για την επέκταση της κατασκευής, και τον Νοέμβριο 2016 νεότερη διαμαρτυρία με κλήση για κατεδάφιση εντός 15 ημερών. Δεν υπάρχει κανονισμός της οριζόντιας ιδιοκτησίας ούτε συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή για την αποκλειστική χρήση του χώρου.
Νομική Σκέψη του Δικαστηρίου
Το άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 3741/1929 προβλέπει ότι ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών γίνεται με τη συστατική δικαιοπραξία ή με ιδιαίτερες συμφωνίες όλων των οροφοκτητών, που πρέπει να καταρτιστούν με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφούν. Η πυλωτή αποτελεί κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα για όλους τους συνιδιοκτήτες, εκτός εάν με συμφωνία που τους δεσμεύει αποκλείστηκαν μερικοί από το δικαίωμα χρήσης. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας προβλέπεται ο χώρος της πυλωτής ως κοινόχρηστος για στάθμευση αυτοκινήτων, ότι το φθινόπωρο του 1975 κατασκευάστηκε καθ' υπέρβαση της άδειας περίκλειστος χώρος 37,50 τ.μ., και ότι δεν υπάρχει συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή για την αποκλειστική χρήση. Εφαρμόζοντας τις διατάξεις των άρθρων 4 παρ. 1 και 13 παρ. 1 του ν. 3741/1929, έκρινε ότι η τροποποίηση της πράξης σύστασης απαιτεί ομόφωνη απόφαση με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, και ότι η άρνηση των συνιδιοκτητών δεν είναι καταχρηστική, καθώς η διατήρηση του αυθαίρετου παρεμποδίζει την ελεύθερη χρήση του κοινόχρηστου χώρου.
Κύριοι Λόγοι Απόφασης
Η αίτηση αναίρεσης απορρίφθηκε διότι η τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για την παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου χώρου της πυλωτής απαιτεί τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Η άρνηση των συνιδιοκτητών να συμπράξουν δεν είναι καταχρηστική, διότι η διατήρηση του αυθαίρετου κτίσματος διαμερίσματος 37,50 τ.μ. παρεμποδίζει την ελεύθερη χρήση του κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης, μεταβάλλει τον προορισμό της πυλωτής, και επιφέρει επαχθείς συνέπειες στους λοιπούς συνιδιοκτήτες (απειλή διοικητικών κυρώσεων, αδυναμία μεταβίβασης λόγω αυθαίρετου). Η πολεοδομική τακτοποίηση δεν νομιμοποιεί την κατασκευή έναντι των συνιδιοκτητών ούτε αίρει την παρακώλυση της ελεύθερης χρήσης. Η μακροχρόνια χρήση του κτίσματος από το 1975 και η ευκαιριακή χρήση από άλλους συνιδιοκτήτες δεν δημιουργούν συνθήκες που καθιστούν καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος κατεδάφισης.
Τελική Απόφαση
Απορρίπτει την από 14-5-2021 αίτηση αναίρεσης της Ε. Μ. του Γ. και Κ χήρας Γ. Μ., κατά της με αριθμό 6875/2020 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο. Καταδικάζει τις αναιρεσείουσες στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσίβλητων, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες επτακόσια (2.700,00) ευρώ.
Ακριβές Νομικό Ερώτημα
Αν η τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για την παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου και κοινόχρηστου χώρου πυλωτής, επί του οποίου κατασκευάστηκε αυθαίρετο κτίσμα, απαιτεί τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, και αν η άρνηση των λοιπών συνιδιοκτητών να συμπράξουν στην τροποποίηση συνιστά καταχρηστική άσκηση δικαιώματος κατά το άρθρο 281 ΑΚ, όταν το αυθαίρετο κτίσμα χρησιμοποιείται επί μακρό χρόνο χωρίς διαμαρτυρία.
Αναφορές σε Νόμους
Άνοιγμα απόφασης

ΑΠ 1330/2013

Δικονομικό Δίκαιο · Αστικό Δίκαιο2013Άρειος Πάγος
Σχετικότητα 93.2%
Κρίσιμα Πραγματικά Περιστατικά
Υπήρχε πράξη σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμός πολυκατοικίας με 8ο όρο που προέβλεπε δυνατότητα μονομερούς διαρρύθμισης οριζόντιων ιδιοκτησιών από οικοπεδούχο και εργολήπτη, με απαγόρευση μεταρρύθμισης κοινόχρηστων χώρων. Στην πυλωτή είχαν διαρρυθμιστεί χώροι στάθμευσης. Συμβαλλόμενοι ήταν οικοπεδούχος, εργολήπτρια εταιρεία και συνιδιοκτήτης που απέκτησε με συμβόλαιο …/1977. Η αληθής βούληση ήταν να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των θέσεων στάθμευσης στον οικοπεδούχο προς εξυπηρέτηση των διαμερισμάτων που λήφθηκαν ως αντιπαροχή. Η σχετική συμφωνία περιβλήθηκε συμβολαιογραφικό τύπο με πράξη …/2001 και υποβλήθηκε σε μεταγραφή.
Νομική Σκέψη του Δικαστηρίου
Το άρθρο 182 ΑΚ προβλέπει ότι άκυρη δικαιοπραξία μπορεί να μετατραπεί σε έγκυρη, αν από τις περιστάσεις προκύπτει ότι οι συμβαλλόμενοι θα ήθελαν την ισχύ της έγκυρης δικαιοπραξίας και συντρέχουν οι όροι τύπου και μεταγραφής. Τα άρθρα 1117 ΑΚ και 2, 4, 5 παρ. 1α, 13 ν. 3741/1929 ρυθμίζουν την οροφοκτησία: οι κοινόχρηστοι χώροι (π.χ. πυλωτή) δεν καθίστανται διαιρετές ιδιοκτησίες, αλλά είναι δυνατή η παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης με κατάλληλη συμφωνία. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι η αρχική συμφωνία για σύσταση διαιρεμένων ιδιοκτησιών στους χώρους στάθμευσης της πυλωτής ήταν άκυρη. Ωστόσο, από την πράξη σύστασης και τον κανονισμό (όρος 8ος), καθώς και από τη μεταγενέστερη συμβολαιογραφική πράξη …/2001 που υποβλήθηκε σε μεταγραφή, προέκυπτε η αληθής βούληση του οικοπεδούχου, της εργολήπτριας εταιρείας και συνιδιοκτήτη να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των θέσεων στάθμευσης υπέρ των οριζόντιων ιδιοκτησιών που δόθηκαν ως αντιπαροχή. Εφαρμόζοντας το άρθρο 182 ΑΚ, το δικαστήριο εφάρμοσε τη μετατροπή: η άκυρη συμφωνία περί διαιρεμένων ιδιοκτησιών καλύπτεται από έγκυρη συμφωνία αποκλειστικής χρήσης, με τον απαιτούμενο τύπο και μεταγραφή. Οι αιτιάσεις περί έλλειψης της προϋπόθεσης του άρθρου 182 ΑΚ κρίθηκαν ως απλή άρνηση, ενώ οι επικλήσεις αντιφατικών αιτιολογιών αφορούσαν εκ περισσού κρίση, μη επηρεάζουσα το διατακτικό.
Κύριοι Λόγοι Απόφασης
Ο πρώτος λόγος αναιρέσεως απορρίφθηκε ως αόριστος, διότι δεν προσδιορίστηκε το ειδικό νομικό σφάλμα στην ερμηνεία των άρθρων 1117 ΑΚ και ν. 3741/1929. Ο δεύτερος λόγος (559 αριθ. 8 ΚΠολΔ) απορρίφθηκε προεχόντως ως απαράδεκτος, επειδή ο ισχυρισμός περί μη συνδρομής του άρθρου 182 ΑΚ συνιστούσε απλή άρνηση της αγωγής και όχι αυτοτελή πραγματικό ισχυρισμό. Ο τρίτος λόγος (559 αριθ. 19 ΚΠολΔ) απορρίφθηκε, διότι η επικαλούμενη αντίφαση αφορούσε παρεμπίπτουσα κρίση εκ περισσού, ενώ το διατακτικό ερείδεται στις αναγκαίες παραδοχές ότι, κατά τη βούληση των συμβαλλομένων, η άκυρη συμφωνία για διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους χώρους στάθμευσης μετατράπηκε σε έγκυρη συμφωνία παραχώρησης αποκλειστικής χρήσης, με συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή.
Τελική Απόφαση
Κηρύσσει απαράδεκτη τη συζήτηση ως προς την τρίτη αναιρεσείουσα Α. Μ. της από 19-4-2011 αιτήσεως για αναίρεση της 812/2010 αποφάσεως του Εφετείου Πειραιώς. Απορρίπτει την ίδια παραπάνω αναίρεση ως προς τους λοιπούς αναιρεσείοντες. Και Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ.
Ακριβές Νομικό Ερώτημα
Αν άκυρη συμφωνία σύστασης διαιρεμένων ιδιοκτησιών σε χώρους στάθμευσης της πυλωτής μπορεί, κατ’ άρθρο 182 ΑΚ, να μετατραπεί σε έγκυρη συμφωνία παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης των χώρων αυτών υπέρ συγκεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών, υπό τον απαιτούμενο συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή, χωρίς μεταβολή του κοινοχρήστου χαρακτήρα.
Αναφορές σε Νόμους
Άνοιγμα απόφασης

Μας εμπιστεύονται

ΔΣ Ξάνθης

Δικηγορικός Σύλλογος

Ξάνθη

Ν. Καραγιαννακίδης

Δικηγόρος

Θεσσαλονίκη

Α. Τράμπα

Δικηγόρος

Θεσσαλονίκη

Μ. Σαουλίδου

Δικηγόρος

Θεσσαλονίκη

Π. Μαλλίνη

Δικηγόρος

Θεσσαλονίκη

Δήμος Πύδνας-Κολινδρού

ΟΤΑ

Πιερία

Αναζητήστε για τη δική σας υπόθεση

124.000+ αποφάσεις · 24.000+ άρθρα νομοθεσίας

ή κλείστε demo 15 λεπτών →

€199,00 + ΦΠΑ/έτος Κλείστε Demo